Россия занимает второе место в Европе по инвестиционной привлекательности для иностранного капитала, при этом в первом полугодии 2005 г. было отмечено снижение оттока частного капитала. Данные факты позволяют предполагать, что, несмотря на замедление темпов экономического роста в I полугодии 2005 г., в России есть большие возможности для ускорения динамики развития рынка недвижимости и роста инвестиционных вложений в недвижимость.
Предложение
Объем введенных площадей в I полугодии 2005 г. обусловил увеличение общего предложения площадей классов А и В на 385 тыс. кв. м, что на 43 % больше, чем в I полугодии 2004 г. По отношению к I кварталу 2005 г. объем введенных площадей во II квартале стал больше на 33 % и составил 220 тыс. кв. м. Общее предложение в I полугодии достигло объема в 4,005 тыс. кв. м.
Во II квартале 2005 г. объем высококачественных площадей класса А увеличился на 52 % по отношению к I кварталу 2005 г. и был равен 88 тыс. кв. м.
В общей структуре нового предложения в I полугодии площади класса А занимают 38 %, что на 49 % больше в сравнении с тем же периодом 2004 г.
В III квартале 2005 г., по прогнозам, будут введены 255 тыс. кв. м высококачественных площадей классов А и В. При этом объем введенных площадей класса А возрастет по отношению как к аналогичному периоду прошлого года, так и к прошлым кварталам текущего года и составит около 40 %.
Спрос
Объемы сделок и поглощение.
В I полугодии 2005 г. спрос оставался на высоком уровне. Объем сделок по итогам полугодия составил 440 тыс. кв. м (вырос на 25 % в сравнении с аналогичным периодом прошлого года).
По сравнению с I кварталом 2005 г. объем сделок во II квартале 2005 г. увеличился на 31% и был равен 250 тыс. кв. м.
Объем сделок в I полугодии 2005 г. в целом превышал объемы поглощенных площадей, что свидетельствует об устойчивой тенденции рынка — заключении сделок по предварительной аренде.
Объемы поглощения в I полугодии 2005 г. увеличились в сравнении с I полугодием 2004 г. на 23 % и достигли уровня в 395 тыс. кв. м.
В сравнении с I кварталом 2005 г. объемы поглощения во II квартале 2005 г. расширились на 32 % и составили 225 тыс. кв. м.
0 повышенном спросе на площади классов А и В свидетельствует высокий уровень поглощения в сравнении с объемами введенных площадей.
В начале III квартала 2005 г. ожидается незначительное снижение уровня спроса, что связано, прежде всего, с сезонным поведением рынка. С сентября 2005 г. уровень спроса на высококачественные площади увеличится. В целом до конца 2005 г. объемы поглощения вырастут на 10-15 % (по отношению к концу 2004 г.).
Свободные площади.
Уровень свободных площадей в I полугодии 2005 г. составлял в разные периоды 4-6 % по классу А и 7-10 % по классу В (в I полугодии 2004 г. эти показатели были 4 и 7 % соответственно).
Хоть и незначительное, но увеличение уровня свободных площадей в классе А объясняется возрастанием объемов введенных площадей данного класса и постепенным увеличением их доли в общем предложении. Несмотря на то, что в 2005 г. еще не произойдет насыщения рынка высококачественными площадями названного класса, намечается тенденция к стабилизации ситуации. Другая причина колебания уровня свободных площадей — сезонный фактор. В III квартале 2005 г. и до конца года уровень свободных площадей по классу А будет зафиксирован на отметке 5 %.
По классу В, вероятно, значительных колебаний в уровне свободных площадей не будет, что связано с высокой востребованностью таких площадей и низкими по сравнению с показателями класса А арендными ставками, а также с уменьшением доли заявленных к вводу объемов этого класса в общей структуре нового предложения.
Структура спроса.
Структура спроса в целом отразила ситуацию I полугодия 2004 г. Наиболее востребованным по-прежнему остается район в пределах Садового кольца. Тем не менее возросла заинтересованность в сравнении с I полугодием 2004 г. в площадях в пределах Третьего транспортного кольца, что объясняется, во-первых, близостью их к удобным транспортным развязкам Третьего кольца в сравнении с загруженным Садовым, во-вторых, нехваткой подходящих площадей в пределах Садового кольца и, в-третьих, более высокими арендными ставками в пределах класса.
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются площади 100-200 кв. м (29%). Меньшая популярность — у площадей 400-800 кв. м (16%). В сравнении с 2004 г. в I полугодии 2005 г. увеличился спрос на площади от 800 кв. м и более, который составил 9%.
Одной из заметных тенденций I полугодия 2005 г. стало увеличение запросов как по аренде, так и по инвестиционным продажам площадей больших размеров. Увеличивается число сделок по продажам с площадями свыше 5 тыс. кв. м.
Запросы на помещения класса В составляют более 60 % спроса. Наибольшая активность сделок по классу В зафиксирована с площадями 400-800 кв. м. По классу А с площадями 100-200 кв. м и 200-400 кв. м в среднем наиболее востребованы площади до 400 кв. м.
ВI полугодии 2005 г. в общей структуре сделок аренда была равна 79 %.


Арендные ставки
Структура арендных ставок.
В I полугодии 2005 г. уровень арендных ставок на площади класса А в целом поднялся по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 10 %. Рост ставок связан прежде всего с увеличением эксплуатационных расходов и возрастанием конкуренции со стороны новых высококачественных объектов.
Рост арендных ставок продолжался с начала 2005 г. и достиг своего максимума в середине II квартала (арендные ставки увеличились с начала года на 5%), затем процесс замедлился, и наметилась тенденция к снижению ставок.
Наиболее высокие арендные ставки зафиксированы в Центральном административном округе: минимальная — 600 долл./кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС), максимальная — 850 долл./кв. м в год, в отдельных бизнес-центрах арендные ставки поднимались до 1 тыс. долл./кв. м в год и выше.
Сохранение такого уровня арендных ставок связано, прежде всего, с нехваткой качественных площадей в пределах Садового кольца и все еще неудовлетворенным спросом на них.
По наименьшим арендным ставкам были предложены помещения в Северо-Восточном, Юго-Восточном и Восточном административных округах. Так, минимальные ставки здесь были равны 500 долл./кв. м в год, максимальные — 580 долл./кв. м в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).
В целом по Москве арендные ставки по классу А в I полугодии зафиксированы на отметке 600-850 долл./кв. м в год.
В бизнес-центрах класса В арендные ставки выросли в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в среднем на 10-15 %. Как и в случае со ставками в бизнес-центрах класса А, наиболее высокие показатели зафиксированы в Центральном административном округе: минимальная ставка — 470 долл./кв. м в год, максимальная — 600 долл./кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС).
По наименьшим арендным ставкам предлагали помещения в Восточном, Юго-Восточном и Северо-Восточном административных округах. Так, средние ставки здесь были равны 420 долл./кв. м в год, минимальные— 400 долл./кв. м в год в Восточном и 380 долл./кв. м в год в Северо-Восточном и Юго-Восточном административных округах, максимальные— 440 долл./кв. м в год в Восточном и 450 долл./кв. м в год в Северо-Восточном и Юго-Восточном административных округах. Большие колебания в уровне арендных ставок наблюдались в Юго-Западном административном округе: минимальная — 400 долл./кв. м в год и максимальная — 520 долл./кв. м в год.
Арендные ставки в I полугодии 2005 г. по помещениям класса В составили 420-550 долл./кв. м в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).
Очевидно, что максимальные арендные ставки в пределах классов зафиксированы в границах административного центра (и на престижных направлениях Запада, Северо-Запада и Юго-Запада) и снижаются при удалении от него.
Цены продажи.
Цены продажи на площади в бизнес-центрах классов А и В увеличились в сравнении с I полугодием 2004 г. на 10-15 %. Как и для определения арендных ставок, влияющими факторами здесь могут быть месторасположение, тип, состояние объекта и другие его характеристики.
Цены инвестиционных продаж в I полугодии были равны:
• по классу А— 3,5-5 тыс.долл./кв. м;
• по классу В — 2-3 тыс. долл./кв. м.
Увеличение цен продажи связано в первую очередь с недостаточным предложением качественных площадей и высоким уровнем спроса. Также снижение общего уровня инвестиционных рисков способствует росту инвестиционных вложений в недвижимость.
Тенденции развития рынка бизнес-центров Москвы
Объем введенных площадей в 2005 г. достигнет 800-850 тыс. кв. м. Из них 40 % составят площади класса А. Возрастет число введенных объектов за пределами Садового кольца, что в среднесрочной перспективе будет способствовать смещению доли спроса за пределы центра. Увеличение высококачественных объектов класса А в общей доле нового предложения простимулирует девелоперов к вводу более качественных площадей класса В.
Объемы поглощения в 2005 г. увеличатся на 10-15 % по отношению к 2004 г. Насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет. Уровень свободных площадей будет составлять 5 % для класса А и 9 % для класса В. Активность сделок за пределами Садового кольца возрастет.
Более востребованными как арендаторами, так и инвестиционными покупателями станут площади значительных размеров.
Ввод солидных объемов качественных площадей в заявленных объектах должен способствовать поступательному движению к стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, вероятнее всего, не ожидается. Уровень арендных ставок останется высоким на протяжении всего II полугодия 2005 г., возможен даже их незначительный рост в пределах 5%. В долгосрочной перспективе введение внушительных объемов качественных площадей значительного падения арендных ставок не вызовет, а будет способствовать лишь их разрыву в пользу более качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов, что приведет к переводу таких объектов в низкий класс с его характерными арендными ставками.
Запчасти хундай запчасти хундай, ауди, запчасти сузуки | плетеная мебель лучший каталог | Аренда квартиры в москве. аренда квартиры в москве. Аренда квартиры в москве.