Как купить офис

Прогнозируемое экспертами снижение арендных ставок на рынке офисной недвижимости может в несколько раз увеличить количество сделок купли-продажи.

Увеличение количества сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости заметно уже сегодня, однако пока этот рост заметен исключительно профессионалам. Вместе с тем, по мнению эксперта департамента коммерческой недвижимости компании «Penny Lane Realty» Максима Жуликова, в будущем число таких сделок будет расти. Такая тенденция объясняется, прежде всего, тем, что уровень арендных ставок на рынке достиг «потолка» и дальнейшего роста не предвидится.

Действительно, в период роста цен на аренду офисного пространства, то есть вплоть до начала текущего года, собственники, несмотря на наличие платежеспособного спроса, не спешили продавать свои помещения. В то же время рост арендных ставок стимулировал строительную активность. В результате общий объем офисных площадей класса А и В стремительно рос год от года, достигая к настоящему моменту отметки в 3,5 млн. кв.м., что привело к определенному насыщению рынка и увеличению количества вакантных площадей.

Сегодня на рынке офисной недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: ставки аренды «застыли» на уровне последних месяцев 2003 года, в то время как стоимость самих площадей продолжает расти, увеличиваясь на 5-15% в год по различным сегментам рынка. Соотношение спроса и предложения в области аренды офисного пространства достигло паритета, в то же время инвесторы, нацеленные на приобретение коммерческой недвижимости, ощущают острый дефицит адекватного предложения.

По мнению Максима Жуликова, эта ситуация весьма неустойчива: в случае, если арендные ставки станут снижаться, собственники начнут продавать свои площади. Произойдет это может, скорее всего, не позднее конца 2005-первой половины 2006 года, так как на рынок выйдет значительное количество бизнес-центров класса А и В, а общий объем предложения на рынке увеличится, согласно планам девелоперов, едва ли не в полтора раза по сравнению с нынешним уровнем.

Спрос на покупку офисных центров сегодня предъявляют в основном отечественные компании нефтегазового и финансового секторов. На долю западных корпораций приходится не более 12-14% сделок. Однако этот показатель будет увеличиваться. «Ранее западные компании опасались инвестировать средства в бизнес-недвижимость, находя нашу страну слишком рисковым рынком, – говорит господин Жуликов, – но ситуация меняется, и растет доля клиентов, которые предпочитают не арендовать, а приобретать офисы в собственность». В среднесрочной перспективе следует ожидать некоторого изменения в качественном составе инвесторов: по мере снижения доходности офисной недвижимости (такая тенденция продолжается уже второй год), все большее количество компаний будет приобретать помещения для собственных нужд. Сейчас доля таких сделок на рынке не превышает 55 процентов.

Одним словом, можно уверенно прогнозировать, что выставленные на продажу по адекватным центрам бизнес-центры без труда найдут своего покупателя, а значит, в ближайшие год-два количество сделок в области купли-продажи может возрасти в два-три раза, однако рост цен, скорее всего, прекратится.

Офис в центре для малого бизнеса

Во многих европейских странах от развития малого и среднего бизнеса зависит благосостояние страны и отправлять компании «на периферию» никто не станет. Что же сегодня происходит на рынке недорогих площадей в пределах исторического центра, могут ли компании «средней руки» решить здесь свой «квартирный вопрос»?
Дефицит площадок под строительство в центре столицы заставляет девелоперов и инвесторов строить на «отвоеванных» участках экономически оправданные офисные объекты А-класса. Что касается офисных помещений, построенных несколько лет назад, то со временем собственники задумываются об их конкурентоспособности и проводят реконструкцию, способную вывести здание на качественно иной уровень. Таким образом, можно говорить о сложившемся в пределах Садового кольца рынке помещений А и В+ уровней.
Что же делать компаниям, неспособным нести бремя арендных ставок этих классов, но нуждающимся в центральных представительствах? Разумеется, в центре есть помещения, относящиеся и к классу С, однако чаще всего вести в них бизнес невозможно. Казалось бы, здания этого уровня должны характеризоваться всего лишь менее дорогим ремонтом, староформатной планировкой и менее «продвинутой» системой коммуникаций, нежели у площадей А- и В-уровней, но на деле это объекты в аварийном состоянии со старой инженерией, часть которой попросту нежизнеспособна.
Если компания не в состоянии арендовать качественный офис в центре, пусть довольствуется низкопробным помещением или ищет площадь за пределами Садового кольца. Однако существует и другая точка зрения...
Сложности связаны прежде всего с тем, что в центре Москвы огромный дефицит площадей В- и С-класса. Разумеется, строить здесь помещения этих уровней было бы нецелесообразно. Однако с реконструированными помещениями в центре тоже проблема. Собственники часто завышают классность своих объектов. Помещению С-класса присваивается уровень В+ с соответствующей стоимостью аренды. А помещению, которому вообще нечего делать на рынке (в котором подчас небезопасно работать), присваивается категория С. При этом убогие офисы в центре сдаются практически по тем же ставкам, что и высококлассные объекты в спальных районах Москвы. Офисы В-класса часто предлагаются с косметическим ремонтом, однако фасад здания, прилегающая территория, состояние коммуникаций оставляют желать лучшего. Если же говорить о помещениях класса С, то здесь часто не бывает даже выделенных интернет-линий, линий МГТС и т. д.
Все говорят о том, что рынок офисных площадей становится более цивилизованным. Можно ли этому верить, учитывая, что в центре Москвы все еще можно встретить случаи, когда сдаются места в холлах общественных зданий, коридоры и т. д.? И надо сказать, что на такие площади есть свои потребители - проблемы с офисами эконом-уровней вынуждают компании идти на крайние меры.
Дефицит небольших офисов в аренду - это вторая серьезная проблема после отсутствия цивилизованных площадей экономкласса.
Офис в ЦАО положительно влияет на имидж компании. Неплохой косметический ремонт, чистый двор, охрана во дворе - таковы преимущества этого помещения. Среди недостатков - отсутствие линий МГТС, приходится пользоваться коммерческой связью. Кроме того, стоимость площадей не соответствует ставке этого класса помещений. В спальных районах по таким ставкам сдаются высококлассные офисы.
Сегодня можно говорить только о развитии рынка офисных площадей А- и В+-уровней. Малому бизнесу в центре приходится довольствоваться непотребными площадями или предпочитать им офисы среднего класса в спальных районах. К сожалению, в нашей стране, в отличие от Европы, нет экономического равноправия между высокодоходными компаниями и предприятиями среднего и малого бизнеса. Пока здесь не созданы условия для полноценной работы небольших игроков рынка. Между тем совокупный бизнес небольших компаний приносит столице хорошие прибыли.

продажа бизнеса в Москве реальные предложения | Специальные предложения по аренде офиса в Москве. | Вардане Недвижимость в Сочи Земля в Сочи | bosch srv 43m13 eu, electrolux erb w , candy cs 85txt | дома виллы в испании